Ce înseamnă AgriEnergy

AgriEnergy înseamnă utilizarea strategică a terenului astfel încât valoarea agricolă, valoarea funciară și potențialul energetic să fie analizate împreună. Nu orice teren agricol este potrivit pentru energie și nu orice amplasament energetic trebuie scos din logica agricolă.

Analiza corectă urmărește trei întrebări: terenul poate fi controlat juridic? proiectul este tehnic fezabil? amplasamentul poate ajunge în mod realist la autorizare și racordare?

Structura juridică a unui proiect AgriEnergy

Pentru proiectele energetice, simpla identificare a unei suprafețe nu este suficientă. Investitorul trebuie să poată demonstra un drept sigur și trasabil asupra terenului, pe perioada necesară dezvoltării și exploatării proiectului.

În funcție de proiect, controlul funciar poate fi construit prin achiziție, drept de superficie, promisiune de constituire a superficiei, servituți, drepturi de acces și convenții pentru infrastructura conexă. Documentele trebuie corelate cu amplasarea efectivă a turbinelor, panourilor, substației, BESS, drumurilor și traseelor de cablu.

Un dosar funciar solid trebuie să permită verificarea rapidă a proprietarilor, suprafețelor, numerelor cadastrale, sarcinilor, limitelor și drepturilor necesare construcției. Pentru proiectele de mari dimensiuni, fragmentarea proprietății și lipsa unei structuri cadastrale coerente pot deveni riscuri majore de dezvoltare.

Ce verificăm juridic

Proprietatea și cartea funciară. Titlul de proprietate, identificarea cadastrală, sarcinile, litigiile, succesiunile, coproprietatea și concordanța dintre situația juridică și situația din teren.

Regimul de utilizare. Categoria de folosință, extravilan/intravilan, documentațiile de urbanism aplicabile și condițiile impuse prin certificatul de urbanism. Certificatul de urbanism este un act de informare; dreptul de construire rezultă numai după parcurgerea procedurilor și obținerea autorizațiilor necesare.

Drepturile pentru proiect. Superficie, acces, servituți, cabluri, drumuri tehnice, platforme, substație și BESS trebuie să fie acoperite contractual și cadastral într-o formă compatibilă cu finanțarea proiectului.

Avize și restricții. Analiza poate include cerințe de mediu, acces rutier, apărare, aviație, patrimoniu, arii protejate și alte condiționări specifice amplasamentului.

Ce verificăm tehnic

Racordarea la rețea: filtrul care schimbă valoarea terenului

Un proiect energetic nu trebuie evaluat numai prin numărul de hectare. Capacitatea disponibilă în rețea, nivelul de tensiune, distanța până la punctul posibil de racordare, lucrările de întărire și calendarul procedurilor pot modifica radical economia proiectului.

De aceea recomandăm o analiză preliminară de racordare înainte de asumarea unor costuri importante de dezvoltare. Pentru proiectele aflate sub regimul actual de alocare a capacității, procedura de racordare trebuie verificată la momentul concret al investiției, deoarece cadrul ANRE și disponibilitatea rețelei sunt dinamice.

Agricultură și energie pe același amplasament

AgriEnergy nu presupune automat eliminarea agriculturii. În funcție de tehnologie și de amplasament, o parte importantă a terenului poate continua să fie utilizată agricol, în timp ce infrastructura energetică ocupă doar suprafețele strict necesare.

În proiectele eoliene, de exemplu, baza turbinei, platforma, drumurile și infrastructura electrică ocupă o parte limitată din proprietate, iar restul terenului poate rămâne în circuit agricol, în măsura în care proiectarea și regimul juridic permit acest lucru. Pentru solar, compatibilitatea agricolă trebuie analizată de la caz la caz, inclusiv prin soluții agrivoltaice atunci când sunt tehnic și economic justificate.

Avantaje pentru proprietarul terenului

Păstrarea proprietății. Printr-o structură de superficie bine negociată, proprietarul poate păstra terenul și acorda proiectului drepturile necesare pentru o perioadă determinată.

Venit pe termen lung. Un proiect viabil poate genera un flux contractual predictibil, fără ca proprietarul să fie obligat să vândă întregul activ.

Delimitarea exactă a suprafețelor. Dezmembrarea și cadastrarea corectă permit separarea suprafețelor efectiv necesare proiectului de restul exploatației agricole.

Contracte clare. Durata, suprafața, accesul, despăgubirile, indexarea, obligațiile de construire și condițiile de încetare trebuie definite înainte ca proiectul să intre în etapele costisitoare de dezvoltare.

Avantaje pentru investitor

Mai puțin risc funciar. Proprietari identificați, documente verificate și suprafețe delimitate reduc riscul de blocaj în etapele ulterioare.

Trasabilitate. Fiecare parcelă, drept și document poate fi urmărit într-un registru clar, util pentru due diligence, finanțare și tranzacție.

Viteză de execuție. Cadastrul, accesul, urbanismul și analiza de racordare pregătite din timp permit investitorului să avanseze mai rapid către etapele de autorizare și ATR.

Proiect investibil. Un amplasament devine valoros atunci când poate fi prezentat nu ca o simplă suprafață de teren, ci ca un pachet coerent de drepturi, documente, coordonate și soluții tehnice.

Procesul TBI

1. Screening funciar. Proprietate, suprafață, localizare, cadastru, acces și documente de bază.

2. Screening tehnic. Tehnologie, geometrie, acces, substație, BESS și infrastructură electrică.

3. Structurare juridică. Superficie, promisiuni, servituți, dezmembrări și documentație cadastrală.

4. Urbanism și avize. Certificat de urbanism, cerințe de autorizare și coordonarea specialităților relevante.

5. Racordare și investor readiness. Analiză preliminară de rețea, organizarea datelor și pregătirea pachetului pentru investitor.

Notă: cerințele juridice, urbanistice, de mediu și de racordare se verifică pentru fiecare proiect în raport cu legislația și reglementările aplicabile la data dezvoltării.

↑ Înapoi la început